Правильный выбор жилищного ипотечного кредита является очень важным финансовым решением, поскольку она будет влиять на Вашу жизнь вплоть до конца срока действия кредитного договора.

По своему происхождению слово “hypotheca” - древнегреческое. Впервые залог имущества был введен во время реформ архонта Солона в VI веке до нашей эры вместо залога личности должника. Факт наличия такого залога кредитор удостоверял, устанавливая на земле должника специальный столб (именно он имел название “hipotheke”) с надписью о том, что имущество должника является обеспечением претензий на определенную сумму.

Ипотечное жилищное кредитование охватывает предоставление долгосрочных банковских кредитов на приобретение, строительство жилищной недвижимости, а также на проведение ремонтных работ или на развитие собственного бизнеса, где залогом по кредиту является ваше недвижимое имущество. В целом, ипотечное кредитование - решение многих финансовых вопросов. Оно может оказаться оптимальным решением и для вас.

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Закон Украины “Об ипотеке”, принятый в июне 2003 года, так определяет ипотеку: “Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, что заключается в праве кредитора (в случае невыполнения должником своих обязательств) удовлетворить свои денежные требования за счет стоимости заложенного недвижимого имущества”.

Получая ипотечный кредит, в залог вы можете отдать земельный участок, жилой дом, квартиру, садовый или дачный дом, гараж или другое здание или сооружение. Предметом ипотеки могут быть также имущественные права на объекты незавершенного строительства в случае покупки жилья на первичном рынке.

Суть ипотеки заключается в том, что заемщик, скажем, в момент покупки квартиры по договору купли-продажи становится ее владельцем и сразу же передает эту недвижимость в залог (ипотеку), обеспечивая таким способом свои обязательства по договору кредитования. Поскольку заемщик является владельцем такого помещения, он имеет право там жить, регистрироваться, использовать его по назначению, а также улучшать (осуществлять ремонтные работы), но при согласии кредитора (банка).

Заемщик не имеет права передавать право собственности на квартиру, что находится в залоге, другим лицам, пока полностью не вернет долг по кредитному договору. Однако и из этого правила есть исключение. Если финансовое положение заемщика резко ухудшилось и возникла угроза не выполнения его кредитных обязательств, то он может самостоятельно, но с письменного согласия кредитора, продать переданную в залог недвижимость по ее рыночной стоимости. Вырученная сумма даст возможность вернуть долг.

ВЫГОДЫ И НЕУДОБСТВА ИПОТЕКИ

Оформляя жилищный кредит, вы получаете такие преимущества:

• недвижимость, которую вы приобрели в кредит, то есть ваше новое помещение в многоквартирном доме или частный дом, оформляют сразу как вашу собственность, а сам кредит вы будете выплачивать постепенно в будущем;
• вы не тратите средств на арендную плату, как это пришлось бы делать в случае аренды недвижимости, и можете направлять эти деньги на погашение кредитной задолженности;
• приобретенный в кредит объект недвижимости вы можете использовать в качестве дополнительного места жительства или сдавать его в аренду;
• вы платите определенную заранее сумму на погашение ссуду ссуды и не рискуете, что средства, которые вы бы накапливали для приобретения недвижимости, обесценятся в результате повышения цен на рынке жилья.

Впрочем, с ипотекой связаны и определенные неудобства, в частности такие:

• банк может повысить процентную ставку (если это предусмотрено в кредитном договоре);
• существует риск, что вы не вернете кредит через безработицу, болезнь или любое другое не предполагаемое событие, которого не охватывает страховой полис;
• в случае снижения цен на недвижимость текущая рыночная стоимость жилья может оказаться меньшей от задолженности по кредиту.

ОЦЕНКА СВОЕЙ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ И УСЛОВИЙ КРЕДИТОВАНИЯ

Допустим, ипотечный кредит - это приемлемый для вас способ решения жилищной проблемы, и вы решили им воспользоваться. Однако перед тем как звонить по телефону или идти в банк, чтобы узнать об условиях кредитования, вам нужно хорошо подготовиться к заключению соглашения.

Сначала мы рекомендуем вам прибегнуть к простой арифметике – посчитать необходимую сумму кредита, а также свои ежемесячные доходы и расходы. Так вы реально оцените собственные возможности. Вполне вероятно, что после анализа семейного бюджета вы поймете, что с идеей о приобретении жилья в кредит стоит еще немного подождать и, таким образом, сэкономите время на заполнение документов в банке.

После того как вы четко будете представлять, на какую максимальную сумму кредита можете надеяться, переходите к следующему этапу - выбора банка, который его вам мог бы предоставить.

При этом обращайте внимание не только на уровень процентной ставки, но и на банковскую комиссию (разовую и ежемесячную). Следует помнить, что в момент получения ипотечного кредита, так же как и любого другого, вы должны оплатить банку разовую комиссию. Чаще всего банки пользуются определением “комиссия за проведение расчетов и проверку документов за кредитными операциями” или “комиссия за оформление кредитного дела”. Разовую комиссию заемщик платит в момент подписания кредитного договора и получения кредита. Также необходимо узнать, необходимо ли будет платить ежемесячную комиссию в процессе возврата кредита.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА

Обычно банки требуют стандартный пакет документов, в который входят такие:

• заявление относительно получения кредита (его заемщик заполняет в банке);
• анкета заемщика (ее он тоже заполняет в банке);
• паспорт;
• справка о присвоении идентификационного номера;
• справка с места работы, которая подтверждает должность заемщика и начисленную заработную плату за последние 6-12 месяцев (в зависимости от требований банка).

Если вы - частный предприниматель, то вместо справки с места работы вам нужно подать такие документы:

• копию свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности - физического лица;
• декларацию о доходах или отчетность субъекта малого предпринимательства (за год);
• справку из Государственной налоговой администрации Украины о том, что вы не имеете задолженности перед бюджетом.

Перечень документов может изменяться в зависимости от того, какие требования выдвигает кредитор, и на какие потребности вы берете ипотечный кредит.

Документы, подтверждающие доходы

Основным документом, который подтверждает доход физического лица по официальному месту трудоустройства, является справка о заработной плате. Такой документ установленной формы по требованию работника выдают не только по основному месту работы, но и по месту работы по совместительству. Кроме того, учитывая специфику трудовой деятельности, вместо упомянутой справки можно предоставить контракты, гражданско-правовые договора, ежегодную налоговую декларацию, документы, которые подтверждают выплату гонораров и других платежей, квитанции о денежных переводах и выплатах дивидендов, комиссионных и (или) процентов по банковским депозитам, документы, которые подтверждают социальные выплаты (пенсии, алименты и тому подобное), судебные решения и постановления органов Государственной исполнительной службы.

Если потенциальный заемщик является частным предпринимателем, то за такую справку будут считать его свидетельство о государственной регистрации, декларации и отчеты субъекта предпринимательской деятельности (а также патенты, разрешения, лицензии, если такие есть) или свидетельство об уплате фиксированного или единого налога, а также книгу учета доходов и расходов, если такая есть.

Определяя вашу платежеспособность, банк может принять во внимание и документально не подтвержденные доходы, но при таких условиях:

• вы в письменной форме декларируете сумму своих ежемесячных не подтвержденных доходов, описывая источники их получения;
• вы предоставляете непрямые доказательства получения не подтвержденного дохода - документы о больших расходах (например, документы на приобретение автомобиля, недвижимого имущества и др.), о периодическом возвращении кредитов или выполнения других денежных обязательств и тому подобное;
• не подтвержденный доход не должен превышать официальную заработную плату (подтвержденный доход) больше чем втрое (впрочем, в каждом банке этот коэффициент является разным, в частности, в некоторых банках он достигает 10).

СТРАХОВАНИЕ

Ипотечное кредитование связано с определенными рисками для заемщика и кредитора. Риск - это случайное событие, что может привести к непредсказуемым расходам или убыткам. Для заемщика такими рисками являются, в частности, вероятность повреждения или уничтожения предмета ипотеки (недвижимости), потери работоспособности или смерти, потери права собственности на недвижимость, изменения процентной ставки или курса валют (от изменения курса валют заемщик, к сожалению, не сможет себя обеспечить, потому что в Украине страхования не охватывает этого вида риска). Чтобы минимизировать возможные потери, обращаются к страховым компаниям, которые страхуют заемщиков и их имущество. Хоть выгодополучателем или первоочередным получателем средств по договорам страхования считают ипотечного кредитора, все же заемщик получает сущесвенную защиту от непредсказуемых потерь или убытков. Следовательно, страховые компании играют важную роль в ипотечном кредитовании. К тому же вы сами как заемщик будете заинтересованы в том, чтобы в надлежащий способ оформить страховой полис и обеспечить себя от возможных неприятностей. Искать страховую компанию вам долго не придется, потому что банки, которые выдают ипотечные кредиты, имеют перечень аккредитованных компаний, которые страхуют соответствующие риски. Поэтому советуем вам попросить своего кредитного специалиста, чтобы тот показал вам перечень таких компаний.

Допустим, вы уже сотрудничаете с надежной, на ваш взгляд, страховой компанией и довольны ее услугами, но ее нет в списке страховых компаний, аккредитованных в банке. В таком случае вы можете обратиться к этому банку с просьбой дать согласие на ваше дальнейшее сотрудничество с данной страховой компанией.

Источник – Іпотечний кредит: що варто знати. Порадник для позичальників. – К.: ТОВ “АДЕФ-Україна”, 2006. - 48 с.